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《淮河晨刊》介绍仲裁专版之五《掌握租房要领 依法避开风险》
来源:刊登于《淮河晨刊》2015年11月12日07版 | 作者:蚌埠仲裁 | 发布时间: 2015-11-16 | 1124 次浏览 | 分享到:



        “为更好地发挥仲裁机构职能，充分利用仲裁资源服务社会，促进地方经济发展，蚌埠仲裁委员会对近年来受理的各类合同纠纷进行分析，总结若干经济合同中常见的法律风险，并提出防范、减少风险的建议，供广大企业和市民朋友参考。继第一期《买卖合同中的法律风险》获得较好社会反响后，现推出第二期，内容为房屋租赁合同中的法律风险。房屋租赁合同是出租人将房屋交付给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同，是人们日常生活中常用的合同类型之一。一般而言，房屋租赁合同中应当具备当事人的名称(或姓名)和联系方式、租赁房屋的具体位置和面积、租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、房屋交付和收回、房屋的转租转让、房屋修缮的责任以及违约责任等内容。


租赁房屋有期限  协商续租不宜迟
        房屋租赁合同都是有期限的，多的三五年，少的一两个月，当租赁期到后，如果承租人打算续租，那么双方协商的内容往往集中在续租的租金上。承租人会希望租金不变或者上调幅度不大，所以如果租金维持不变则不易产生纠纷，但如果出租人提出上调租金标准，则达成一致较为困难。双方谈不成时，出租人要求承租人腾退房屋，而承租人以各种理由拖延。特别是当租金总额较大，或者承租人对租赁房屋投入较多时，更容易发生纠纷。仲裁案例蚌埠某研究所自2007年以来将厂房租赁给合肥某电子公司使用，双方租赁合同三年一签，之前续签合同时，租金均有小幅上调，双方也都达成了一致。最后一份租赁合同于2014年期满后，出租人决定采用招标方式进行招租，并以书面方式通知该电子公司参与投标，承租人虽有意愿续租，但认为出租人在招标文件中确定的租金底价过高，无法接受，所以既不续签合同，也不将厂房腾退，一直占用半年之久。出租人申请仲裁，要求该电子公司限期搬离，并以新租金标准支付房屋占用费。仲裁庭审理认为，双方未在租赁合同中约定续租时租金如何确定，既然无法协商一致，那么租赁合同到期后，承租人应当将厂房腾退给出租人，并按招标文件中确定的租金底价支付房屋占用费。

        一般来说，租赁合同都是有期限的，承租人在与出租人协商签订租赁合同时，如果预计到期满后会续租，最好在合同中约定续租时的租金标准。如果无法约定明确的续租租金标准，约定确定续租租金的方式或原则也是可行的，比如约定租金上涨不超过5%、参照市场其他商铺租金标准、以现租金为基数按房价涨幅确定等，这样可以为今后关于续租的协商打下基础，不至于分歧过大，久谈不决。对于承租人在租赁后投入较大的情形，比如商铺装修、改造，或者是租赁厂房，更应当注意这一点，因为如果无法续租，承租人另换地方会面临较大的损失。所以关于续租问题，协商越早越好，不要等到租期满后再去协商。



装修约定应细致  切合实际定条款
        房屋租赁，特别是用于商业的房屋租赁中，承租人要对所租赁的房屋进行装修，双方要在租赁合同中对装修事项进行约定，否则双方容易因为装修利益归属问题发生纠纷。比如，装修中对房屋进行改造的程度。装修方案是否要经出租人同意，装修的安全责任，装修与房屋的维修如何分责任，租赁期满出租人是否需要补偿承租人的装修费用，遇到拆迁、转让等情况时，装修如何处理等。仲裁案例合肥某汽车销售公司与蚌埠某汽车贸易公司签订了一份门面租赁合同，约定租赁期内承租人可以对房屋进行装修改造等。于是，承租人在装修改造方面投入较大，使房屋有一定程度增值，后房屋被政府拆迁而解除租赁合同，出租人获得补偿款中有一部分是因为装修而补偿的，但出租人并未补偿承租人，承租人要求出租人补偿房屋装修的费用，双方由此发生纠纷。进入仲裁程序后，仲裁庭审理查明，合同中明确约定了如果房屋被拆迁，承租方装修部分的补偿款归承租方所有，所以，出租人应将该部分装修补偿款支付被承租方。
        由于房屋状况各不相同，而承租人的用途也不一样。因此，关于租赁合同中装修内容的约定应根据双方的实际情况而定。其中，合同到期或解除后，承租人的装修投入往往成为双方争议的焦点，装修需要拆除还是补偿，补偿的标准又是什么，为避免后期产生纠纷，事先约定细致是非常必要的。当事人不仅要约定租赁房屋能否进行装修，还要约定装饰装修具体的处理方法，比如装修费用的承担方、出租方应否补偿以及补偿的标准等。同时，承租人应保留为装修购买材料发票或票据、租赁房屋装修设计图纸、承租人与第三方签订装修合同、租赁房屋装修前后的照片等，用以证明装修及投入的事实。


转租转让要分清  事关权益莫大意
        转租与转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，但两者是差别很大的概念，产生的法律关系也大不相同。转租即承租人将租赁物再次出租给次承租人使用收益，而承租人自己并不退出租赁关系。转让是指房屋租赁权转让，即承租人将房屋租赁权转让给第三人使用收益，承租人自己退出租赁关系，第三人成为新的承租人。由于生活中，许多人对转租和房屋租赁权转让这两种行为分不清，合同条款不明确，以致产生纠纷。仲裁案例安徽某印染公司与蚌埠某公司签订了一份房屋租赁合同，由安徽某印染公司将其某房屋出租给蚌埠某公司使用。而后，蚌埠某公司又与王某签订一份合作协议书，约定将该房屋交由王某使用，并由王某先行支付押金。合作期限届满前十天，双方协商一致重新签订合作协议书，将合作期限延长一年。延长期限届满后，王某因蚌埠某公司未返还押金申请仲裁，蚌埠某公司提出反请求，称王某并未按约定退还房屋及场地，也未支付延迟房屋场地使用费，应承担违约责任。仲裁庭经审理认为，双方签订的名为合作协议，实为房屋转租，且该转租行为得到安徽某印染公司的事后认可，因此，是合法有效的。蚌埠某公司应向王某返还押金，同时王某应承担房屋场地使用费及违约责任。
        当需要从他人手中承接租赁房屋时，当事人一定要弄清楚是转租还是转让，因为这直接决定了合同的相对人是谁，应向谁主张权利，由谁承担责任等。同时，应注意以下事项：要查看承租人和出租人签定的租赁合同，看承租人是否有权转租。如果是转让，应由出租人、承租人(转让方)、受让人签订三方协议或者由出租人书面确认同意转让；要在合同中约定除租金之外的其他费用，比如押金、物业费、水电费等从何时开始计算以及由谁承担。需特别注意的是，转租时合同约定的租赁期限不能超过原合同约定的期限。

房屋权属勿忽视明明白白租房屋
        出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。房屋出租人应保证对出租的房屋有处分权。这是因为若出租人没有权利处分租赁的房屋，将很难保证承租人在承租期间不受他人干涉等影响，这就很容易损害承租人的利益，进而产生纠纷。比如，因出租的房屋没有办理产权证，双方对签订的房屋租赁合同是否有效、是否需要支付租金、是否需要承担违约责任等产生争议。仲裁案例蚌埠某公司与张三签订一份房屋租赁协议，由蚌埠某分公司向张三出租某小区物业用房。后出租人以承租人拖欠租金且仍继续占用房屋为由申请仲裁，请求解除房屋租赁协议，承租人返还房屋，并支付拖欠的租金。承租人主张房屋租赁协议无效，因为该房屋属于小区物业用房，属全体业主所有，没有产权证，出租人无权处分该房屋。仲裁庭经审理认为，虽然出租房屋没有产权证，但出租人作为物业服务企业，对房屋拥有使用和管理的权利，事实上出租房屋的收益仍属于全体业主享有，且出租人事先已明确告知承租人该房屋没有产权证，签订租赁合同系双方真实意愿的体现，合同是有效的。因此，承租人应返还房屋，并支付租金。
        为尽量避免因房屋产权问题引发的争议，承租人在承租房屋之前，不要忽视对出租主体的审查。首先出租人的房屋是否为法律、法规规定允许出租的房屋，另外还要查明出租人是否有权利出租房屋，可以要求出租人提供房屋权属证书，即人们常说的房产证，因为它是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。当然，这并不意味着出租房屋非得有房产证，对于尚未取得房屋产权证的，可以要求出租人提供房屋购买合同或者其他能够证明出租人有权出租该房屋的材料。只有将出租方权力来源弄审查清楚，才能确保顺利地使用所租赁的房屋。