“一房二卖”指的是房屋出卖人以同一房屋为买卖合同标的，先后与两人以上的买受人签订买卖合同的情形，具体包括三种情况：1.先买人已办理过户登记，出卖人又与第三人订立买卖合同；2. 先买人未办理过户登记，后买人于不知情的情况下签订合同，并办理了过户登记；3. 先买人未办理过户登记，后买人于知情的情况下签订合同，并抢先办理过户登记。

第一种情况。出卖人与先买人订立的合同合法有效，且办理了过户登记。基于我国对于不动产物权转移采登记生效主义（《物权法》第9条）的规定，此时的先买人已经取得房屋所有权，出卖人与后买人订立买卖合同的行为应视为无权处分，该合同应为无效合同。后买人若为善意（不知房屋之上先已存在另一以转移占有为内容的债权债务关系），则可以据此“要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿”（《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款）。

第二种情况。这种情况下的后买人是不知情的善意第三人，而且出卖人在与先买人订立合同后尚未办理过户，所有权还未转移，应为有权处分行为，因此两份买卖合同均合法有效。之后，后买人先于先买人办理过户的行为导致所有权转移生效，后买人取得房屋所有权。先买人不得以此主张后买人合同无效，仅能请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条）。

第三种情况。后买人仅仅是知道先买卖合同的存在，而出于竞争等一般动机同出卖人签订买卖合同的，两份买卖合同均应合法有效。之后，后买人先于先买人办理过户取得房屋所有权。其法律后果同第二种情况一致。

但是，必须注意到，若此种情况下的后买人不仅仅“知情”，还有侵害先买人利益的故意（恶意），并与出卖人共谋共为（串通），达到恶意串通的标准的话，处理方法就会不同了：《商品房买卖合同解释》第10条规定买受人可以以出卖人与第三人恶意串通另行订立合同并交付使用导致其无法取得房屋为由请求确认该合同无效。同时房屋所有权变动也应受原因关系——被归为无效的房屋买卖合同的影响。也就是说，此时先买人的买卖合同有效，后买人的买卖合同可能因先买人的主张而自始无效，后买人取得的房屋所有权也会就此被撤销。

                                                                                                              （秘书处：高原）