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《淮河晨刊》介绍仲裁专版之九《发生在身边的纠纷 仲裁来解决》
来源:《淮河晨刊》2017年9月5日第九版 | 作者:蚌埠仲裁 | 发布时间: 2017-09-05 | 947 次浏览 | 分享到:
生在身边的纠纷,仲裁来解决
    近年来,蚌埠仲裁委深入了解服务主体要求,服务蚌埠“两个中心”、“两个全面"建设,向每一个当事人提供“争议解决服务”,以便捷高效的纠纷处理机制,为广大人民群众提供优质高效的法律服务。
了解仲裁、认识仲裁,并依法申请仲裁,保障和维护自身的合法权益。随着社会的发现和法治的进步,仲裁与人们生活之间的关系也越来越密切。发生在我们身边的借款、二手房买卖、商品买卖等与我们生活息息相关的纠纷,都可以通过仲裁途径来解决。
专家断案,一裁定局。在这里,蚌埠仲裁委将最近受理的一些经典案例整理,将其中的法律知识和问题通过这种方式呈现出来,来说一说这些身边的纠纷,将法律服务带到你身边。
“说好10万元本金怎么变成了9万?”
——借款预扣头息,仲裁裁决不支持
    借款10万元,预先扣除首月利息之后借出9.65万元,到期不还钱,实际本金应当如何认定?近日,蚌埠仲裁委员会受理这样一起“预扣头息的”借款纠纷。
去年六月,王某因为工程急需资金周转,找到张某借10万元,借期6个月,并在借条上约定“如果发生纠纷提交蚌埠仲裁委员会仲裁”,其后两人又口头约定月息3.5%。当天张某便转给王某96500元。张某解释道:“这是直接扣除利息第一个月利息之后的钱,这样就不用还给我首月的利息了,我也是给自己规避点风险”。直至今年6月,王某仍没能将钱还清,按照约定,张某来到蚌埠仲裁委申请仲裁,要求对方按约定归还本金。
“借条我承认,但我实际收到的并不是10万元,而是9.65万元。况且这月息太高了,”在仲裁开庭时债务人王某这样辩解道。他认为借款的本金应当以自己实际收到的借款为准。
针对这起纠纷中,实际借款数额是以10万元还是9.65万元计算的问题,此案的仲裁庭认为:根据法律规定,借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息,所以应当以9.65万元为本金计算利息。另外,双方口头约定的月息3.5%,超过了法律规定的24%年利率,所以超过部分不受法律保护。故裁决王某按本金9.65万,月息2%还款本息。
    蚌埠仲裁委提醒广大市民:在现实生活中借钱不还的老赖很多,但预先扣除利息的做法不受法律保护。规避借款风险应采取合理合法的方式,除了要充分了解借款人经济情况外,还需在借条中进行详细的条款约定、或者要求出借人进行担保等,才能更好地维护债权。


“被骗的保证金还能追回吗?”
——虚构工程项目签合同 仲裁裁决返还保证金
    “签了协议,交了保证金,谁知道工程原来不存在。”原来已经做好准备进场施工的刘师傅“希望”变“失望”,于是按照协议上约定的纠纷解决方式来到蚌埠仲裁委申请仲裁。
去年年初,刘师傅经人介绍认识了同村的孔某,“他说自己现在负责怀远县一个工程,可以把外墙涂料工程包工包料承包给我”,刘师傅介绍说,“当时我们签订了协议书,也约定了我要先给他5万块钱当保证金”。随后,刘师傅就毫不犹豫地将五万元交给孔某,并让孔某出具了“收条”。
    谁知钱也付了,协议也签了,但孔某一直不通知刘师傅开工时间,也不再提关于工程的任何事情。“我好多次都要求去施工场地看看,但是他都用各种理由拒绝我”刘师傅开始心生怀疑,“一直到去年十月,我亲自去他说的地方现场查看询问,才知道原来根本就没有这个分包工程。”
    最终通过调查核实,仲裁庭认为孔某在未取得工程项目承包权的情况下,以个人名义将不存在的项目对外分包,应当归还刘师傅保证金及这期间所产生的利息。
    据了解,近几年来,被骗保证金的案件层出不穷,蚌埠仲裁委员会也受理了不少此类案件。像刘师傅这样在协议中约定了仲裁为解决方式的仲裁可以介入解决,但还有不少没有约定仲裁的,甚至找不到对方下落的,保证金的追回就更加困难。所以蚌埠仲裁委提示,在签订类似合同前,应注意审查工程是否真实存在、发包人是否有对外发包的资格、是否使用规范合同文本、发包人是否经营正常、发包人是否有失信行为等,以免不仅没能实际施工,保证金还打了水漂。


“卖房后悔有后悔药吗?”
——卖房后悔不过户  遵守合同是原则
    对于大多数而言,房子都是一生中最重要的一笔消费。如果卖房的一方后悔了,这后悔药有吗?最近好不容易买到称心满意二手房的李先生遭遇了卖家后悔的情况。
    房屋买卖合同签了,定金也给了,但是对方却突然不愿意过户,这可急坏了买房人李先生。去年夏天,李先生和张女士通过中介公司签订了一份《二手房买卖合同》,随后李先生付完了定金与首付款,但是作为卖方的张女士却不愿意配合李先生办理银行按揭贷款和房屋过户手续。“钱已经给了,她不愿意卖了,真让我头疼。”李先生来到蚌埠仲裁委申请仲裁,“我看合同上签订的如果有纠纷提交蚌埠仲裁委员会,便赶紧来立案,希望仲裁能帮我处理。”
    经仲裁庭审理认定,双方当初签订合同是自愿的,真实有效,合同对于双方都有法律约束力。李先生在履行合同中并没有任何违约行为,所以张女士理应按照合同的约定协助对方办理银行按揭等相关手续,这是张女士必须履行的法律义务。最终,仲裁裁决张女士必须在指定的期限内完成房屋的过户等手续。
    蚌埠仲裁委介绍,和一手开发商不同,二手房业主在买卖过程中,其个人意愿或多或少会影响交易进程。但是一旦签订合同,双方必须遵守的法律原则,无论是买房人还是卖房人,都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务。


“法人不知道,难道这钱就不给了?”
——公司法人不知情,买卖款项仍须给
    从事建材买卖的吴老板最近很苦恼,卖出去的60多万元建材送出去了,货款却收不回来。找对方公司索要了很多次,对方却以公司法人并不知情拒绝给付。当初合同白纸黑字都有公章,难道法人不知情这钱就要不回来了?万般无奈之下,吴老板选择到蚌埠仲裁委申请仲裁。
    两年前,吴老板和某公司签订《销售合同》,约定吴老板为此公司供应建材,总货款为60余万元。合同落款处盖有双方的公章。“当时我是和他们公司经办人陈某交涉的,他还在公章处签了他的名字。”据吴老板介绍,后期陈某还在对账单上签字确认了货物的数额及款项。“陈某有公司的公章,而且送货到场地也都是他负责接收,对账单上他还写了‘同意支付’。”这一晃两年过去了,吴老板多次找该公司索要货款都遭到了拒绝。对方公司认为,当时陈某并没有公司的授权,公司老板也不知道混凝土买卖这个事情,所以不愿意给付货款。
    本案的仲裁员认为,吴老板与对方签订的合同对双方均有约束力,合同上不仅有某公司的盖章,还有公司陈某的签字,吴老板送货也都在该公司的场地,陈某签订合同、确认供货及货款的行为都具有法律上“表见代理”的特征。所以无论陈某是否经过授权,公司都应当将货款及利息给付吴老板。最终通过仲裁裁决,吴老板终于拿到了拖欠两年已久的
货款。
    据此,蚌埠仲裁委提醒大家,为了避免货款结算时有类似“扯皮”的情况发生,在商品买卖中,应当沟通核实,摸清对方情况,确认经办人身份,要求应对方出示身份证明或委托书,充分了解其授权范围及期限等。


“合同约定了两个条件,以哪个为准?”
——付款条件产争执,仲裁裁决讨回货款 
    安徽某混凝土制品公司与江苏某建设工程公司因为合同中付款条件产生争执,作为供货商的混凝土制品公司将货物运给对方后,迟迟拿不到货款,按照合同约定到蚌埠仲裁委员会申请仲裁。
2015年7月,安徽某混凝土制品公司开始为江苏某建设工程公司供应预拌混凝土,双方签订了《买卖合同书》,合同中既约定了付款条件为“工程完成六层”,同时又约定了“以主体工程连续30天不使用混凝土”为节点。2016年4月,混凝土制品公司完成了供货,可当去找对方索要货款时,却遭到了对方的拒绝。其给出的原因是:工程还没完成至六层,所以不满足付款条件,无法给付货款。
    同一个合同中,同时约定了两种付款条件,究竟应当如何认定?这笔货款现在能否收取?蚌埠仲裁委员会受理此案后组成了仲裁庭,经过审理,仲裁庭认为《买卖合同书》中约定的两款付款条件并不矛盾,所以都可作为江苏某建设工程公司给付货款的条件,任意一条满足,都必须按约定支付混凝土款项。最终,混凝土制品公司成功拿到货款、利息,以及相应的违约金。
    据这家混凝土制品公司的负责人介绍:“自从在合同中约定纠纷提交蚌埠仲裁委员会以来,已经有多起买卖合同纠纷都选择了仲裁解决。从立案到拿到裁决书时间短,效率高,而且整个流程都在蚌埠本地进行,减少了以往全国各地跑着‘打官司’的烦恼。并且很多案件都是以调解结案,拿到货款也不会伤和气,利于今后继续合作。”