要点：合同约定的违约金比较高，当事人可以申请降低违约金，但有时候违约金约定较低时，当事人亦可以申请增加违约金。

 【案情】

 申请人李某与被申请人某投资有限公司2008年1月2日签订一份《商品房买卖合同》，约定申请人购买被申请人开发的某花园小区商品房一套，该商品房建筑面积135平方米，购房款总金额506000万元。合同还约定，被申请人应于2007年12月30日前将验收合格的该商品房交付申请人；逾期交房超过60日后申请人要求继续履行合同的，被申请人按日向申请人支付已付房价款万分之0.2的违约金。合同签订后，申请人按约向被申请人支付了全部购房款，而被申请人却未在2007年12月30日前按合同约定交付房屋且不能确定交付日期。为此，申请人于2008年6月20日向仲裁委员会申请仲裁。申请人称，虽然合同中约定了逾期交房违约金，但按合同上约定的比例计算，每日仅10元左右，每月只有300元，远低于其给申请人造成的损失。申请人根据合同中的仲裁条款请求裁决被申请人按每日40元或按评估标准支付延期交房损失至该商品房实际交付之日。被申请人则辩称，双方合同约定的违约金比例未违反法律强制性规定，合法有效；双方约定的买受人逾期付款和出卖人延期交房的违约金比例对等，都是日万分之0.2，体现了平等自愿；申请人每日40元的仲裁请求属变更合同条款，已过诉讼时效，请求变更合同条款的期限为一年。仲裁庭审理后认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据该合同，申请人的主要义务是按约定支付购房款506000元，申请人已经履行，被申请人的主要义务是在2007年12月30日前将经验收合格的商品房交付给申请人，而被申请人迄今未交，应承担逾期交付的违约责任；申请人以违约金低于造成的损失为由请求增加，不属于变更合同条款，亦不受一年除斥期限的限制。仲裁庭根据申请人的申请委托省内某房地产评估事务所公司对申请人购买的该商品房月市场租金进行估价鉴定，估价结果为每月822元（按每月30日计，为每日27.40元）。因此，仲裁庭裁决被申请人应在原合同约定的违约金基础上每日增加17.28元，按每逾期一日27.40元的标准向申请人支付违约金至实际交付之日止。

 【评析】

 《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方合同约定的逾期交房违约金明显低于申请人的实际损失（申请人因被申请人逾期交房而产生的租金损失），故仲裁庭支持申请人的仲裁请求，于法有据。

 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。仲裁庭以评估的房屋租金损失确定违约金数额，符合最高法院的司法解释。

（秘书处　苏元章）